Совершение сделок с недвижимостью сопряжено со значительными финансовыми рисками, а потому находится под контролем государства. В частности, такие процедуры, как государственная регистрация купли-продажи недвижимости, ее аренды или перехода какого-либо иного права на недвижимость в территориальных органах Росреестра, направлены на защиту прав граждан и организаций. Наличие записи о праве на объект недвижимости в ЕГРН является главным доказательством существования этого права.
Однако институт государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не может охватить все аспекты безопасности подобных операций, а потому гражданам бывает сложно разобраться в нюансах законодательства и им требуются квалифицированные услуги по оформлению недвижимости. Но чтобы правильно выбрать фирму, которая действительно способна оказать реальную помощь в регистрации недвижимости и сборе документов, необходимо понимать хотя бы основы правового статуса недвижимости и порядка осуществления сделок с таким имуществом. Попробуем разобраться, зачем эта помощь вообще нужна.
Как известно, к недвижимым вещам действующее законодательство относит земельные участки, участки недр и все связанные с ними объекты (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), которые невозможно переместить в иное место без несоразмерного ущерба. Кроме того, недвижимостью считаются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты.
Все эти объекты за исключением случаев, прямо указанных в законе, можно продавать, дарить, завещать, менять, сдавать в аренду или наем и передавать права на них любыми законными способами. Переход права на недвижимое имущество удостоверяется путем государственной регистрации прав в Управлении Росреестра по месту нахождения имущества. Например, при покупке земельного участка в Подмосковье осуществляется регистрация недвижимости в Московской области. Если участок хотя бы формально относится к территории столицы, как субъекта РФ, независимо от расстояния от МКАД, то необходима регистрация сделки с недвижимостью в Москве.
Для того чтобы зарегистрировать сделку с недвижимым имуществом, необходимо собрать определенный пакет документов и представить его на регистрацию права собственности. Сбор документов может занять довольно много времени – в первую очередь это касается регистрации жилой недвижимости, особенно если на данной площади проживают несовершеннолетние дети. Работающему занятому человеку выделить требуемое время на посещение различных учреждений и госорганов очень тяжело, но без этого никак не обойтись – ускорение регистрации недвижимости в такой ситуации возможно только с помощью услуг специализированной фирмы.
Также следует тщательно проверить правовой статус приобретаемого объекта недвижимости – не арестован ли он, не находится ли в залоге и не наложены ли на него какие-либо иные обременения. Почти вся подобная информация содержится в Едином реестре (ЕГРН), но ее необходимо профессионально проанализировать, изучить возможные изменения данных ограничений и обременений и их последствия. Требуется также установить, не предъявлены ли к собственнику какие-либо претензии относительно данного объекта недвижимости в судебном порядке и в каком состоянии находится данное дело. В случае же, если недвижимость переходит по наследству, нужно провести работу по определению прав других наследников на это имущество.
Кроме того, стоит обратить пристальное внимание на статус объекта – если он находится в совместной собственности супругов, то потребуется согласие второго супруга на совершение сделки купли-продажи недвижимости, причем как на продажу, так и на покупку. Выше мы уже упоминали про сложности, связанные с проживанием несовершеннолетних детей в отчуждаемом жилом помещении, – эти сведения так же необходимо проверить во избежание последующих проблем.
При регистрации права собственности на землю во многих случаях приходится получать разрешение в местных органах, определять назначение земель и заниматься прочими вопросами, без которых невозможно оформление перехода права на участок.
Ну и, разумеется, изучить следует сам договор купли-продажи, дарения, аренды или иной другой, по которому и переходят права на недвижимость, – описание объекта, его характеристики, порядок оплаты и сдачи-приемки и многие другие пункты.
Разобраться со всеми рассмотренными проблемами подчас непросто и профессионалу, а для человека, никогда не сталкивавшегося с подобными ситуациями, описанные задачи могут показаться вообще неразрешимыми. Таким образом, услуги по регистрации недвижимости не заключаются только в одном-двух походах в центр регистрации сделок с недвижимостью, а складываются из довольно солидного объема работ по сбору, анализу и составлению необходимых документов.