С процедурой покупки или продажи квартиры граждане сталкиваются очень редко, а потому опыт купли-продажи имеется далеко не у всех и вопросов по поводу оформления права собственности на недвижимость возникает предостаточно. Знать основные этапы сделки купли-продажи квартиры нужно не только в том случае, если ею будут заниматься сами стороны договора, но и в ситуации, когда услуги по оформлению недвижимости доверены специалистам – всегда важно понимать, что происходит с вашими финансами и собственностью.
Выделим основные этапы сделки купли-продажи квартиры, характерные почти для всех подобных операций:
-
заключение предварительного договора купли-продажи квартиры;
-
проверка подготовленного для совершения сделки пакета документов;
-
заключение самого договора купли-продажи недвижимости;
-
государственная регистрация сделки купли-продажи квартиры;
-
фактическая передача недвижимого имущества.
Для заключения сделки купли-продажи недвижимости продавец должен иметь следующий пакет документов:
-
правоустанавливающие документы на объект недвижимости – свидетельство о регистрации права собственности, а также договор купли-продажи, дарения и т.д.;
-
документы, содержащие технические характеристики объекта недвижимости (справка из БТИ, кадастровый паспорт и т.д.).
Кроме того, в каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные документы. Например, при госрегистрации прав на недвижимость жилого фонда требуется форма №9, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных на данной жилплощади лицах. Если же на ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, придется получать разрешение в органах опеки и попечительства. Если недвижимость находится в совместной собственности, потребуется и согласие супруга на продажу квартиры, а также супруга покупателя – на ее покупку.
Заключение предварительного договора подразумевает достижение соглашения о подписании основного договора купли-продажи недвижимости, например, квартиры. Его смысл состоит в том, чтобы «застолбить» право покупателя на конкретный объект и обеспечить получение дохода продавцом в определенные сроки – предварительный договор купли-продажи обычно предусматривает внесение покупателем аванса, который не возвращается в случае срыва сделки. Иными словами, аванс фактически выступает в данных отношениях в качестве залога.
Далее продавец готовит, а покупатель проверяет весь пакет документов на объект недвижимости – на основании чего он принадлежит продавцу, осуществлена ли госрегистрация прав на недвижимое имущество, не наложены ли на него обременения или арест, нет ли претендующих на него наследников, не нарушены ли права каких-либо лиц при приватизации жилья и т.д. Этот этап сделки купли-продажи квартиры чрезвычайно важен – любая неточность в документах может повлечь массу серьезных проблем для покупателя.
Стоит помнить, что проверить абсолютно все данные относительно объекта недвижимости практически невозможно. Например, информацию о проживающих в жилом помещении несовершеннолетних паспортный стол постороннему лицу не предоставит – даже фирме, оказывающей услуги по оформлению недвижимости. В таких случаях имеет смысл подумать о страховании права собственности на приобретаемое имущество.
Далее можно составлять сам договор купли-продажи недвижимости, который должен быть заключен в простой письменной форме, а по желанию сторон и заверен нотариально. В договоре необходимо указать цену сделки купли-продажи недвижимости, иначе при возникновении спора доказать размер суммы оплаты в суде будет весьма проблематично. От этой же суммы рассчитывается величина налоговых вычетов и налогов для покупателя и продавца, соответственно, поэтому последние любят указывать в договоре меньшую по сравнению с реальной сумму, но в таком случае доказать ее истинный размер так же будет затруднительно.
Помимо цены объекта недвижимости очень важно прописать точные сроки оплаты (обычно указывают предельные сроки) и форму расчетов – внесение всей суммы на счет продавца, через банковскую ячейку или с помощью аккредитива. Часто расчеты проводятся поэтапно, а последний платеж совершается, как правило, уже после госрегистрации прав на недвижимость, снятия с регистрационного учета всех проживающих в жилом помещении и передачи его покупателю, которому следует сохранять все платежные документы, а при оплате наличными деньгами – брать расписки у продавца.
Оформление права собственности на недвижимость завершается государственной регистрацией прав на объект недвижимости. Данная процедура осуществляется территориальными органами Росреестра в течение месяца со дня подачи всех необходимых документов. Пока госрегистрация не проведена, права на недвижимость к покупателю не переходят.
На последнем этапе сделки купли-продажи квартиры происходит подписание акта приема-передачи объекта недвижимости. Здесь покупателю следует быть предельно внимательным, с тем чтобы не пропустить какие-либо недостатки, которые можно выявить при осмотре объекта. Ведь доказать, что они не были созданы самим покупателем, а существовали до покупки недвижимости, крайне затруднительно.